• 【朱國鳳專欄】老人家如果窮得只剩下房子?現在開始計畫,讓長輩有錢拿、有房子住-以房養老(上)

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    「以房養老」的正式名稱叫做「逆向抵押貸款」;傳統房貸,則是屬於「正向抵押貸款」。 正向抵押貸款,是銀行先撥一大筆款給房子的賣方後,買方、也就是借貸者,開始分期攤還房貸給銀行,直到貸款全部清償完畢。


    「69歲老翁靠『以房養老』,可月領3萬元到95歲」、「94歲阿公,靠『以房養老』月領9萬元」,越來越多採取「以房養老」的案例出現,而且立刻成為老人家們的熱門話題。
     

    (圖片來源:photo AC)

    「以房養老」在國外已行之有年,在台灣的「首發彈」是台北市政府推動的公益型以房養老,由於限制條件太多,詢問者眾、申請者少。但是當去年年底(2015年11月)開始有第一家銀行業者推出該項業務時,我就已預見應會「捲起千堆雪」。

    ◎ 國際趨勢:看看美國、英國、德國如何以房養老

    不只是在苦於爛頭寸的銀行業者心中,在有房的長者心中,更包括期待繼承的子女心中,都會捲起千堆雪。

    果然不到一年時間,已經有七家行庫開辦這項新業務,包括有合庫、華南、土銀、台銀、一銀、台企銀、中信銀,申請件數成的長率也相當明顯。




    為何會捲起千堆雪?因為臺灣65歲以上人口占比,最近數字是近13%(截至2016年9月),眼看就要邁向代表高齡社會的14%,預計在2025年甚至將超過20%。

    5人中就有一個老人,代表臺灣正式進入「超高齡社會」,養老將成為艱難的挑戰,因此訴求老人的金融商品,將有相當可觀的需求。



    ▍  「以房養老」正流行,但你了解嗎?

    但光是老人多,還無法捲起千堆雪,必須是要擁有房子的老人夠多,否則只能看著「以房養老」的業務乾瞪眼。剛好臺灣的房屋自有率高達8成以上,有房子、缺銀子的老人,肯定不在少數。

    這種可以把「不動產」變成「動產」,把房子變出養老金的新種業務,更重要的是,房子還可以繼續住,當然會引起老人家們的興趣。

    臺灣很多老人一生的積蓄,大部分被綁在房子上,「窮得只剩下一間房子」,是很多老人的寫照。

    但是這種現象將要被扭轉,在「以房養老」的幫助下,「老蝸牛」也有春天,消費力勝過年輕人的趨勢,不是不可能。

     

    (圖片來源:401(K) 2012@flickr, CC BY-SA 2.0)

    「以房養老」的正式名稱叫做「逆向抵押貸款」;傳統房貸,則是屬於「正向抵押貸款」。

    正向抵押貸款,是銀行先撥一大筆款給房子的賣方後,買方、也就是借貸者,開始分期攤還房貸給銀行,直到貸款全部清償完畢。


    「逆向抵押貸款」則是銀行每月借一筆錢給屋主,合約到期後,屋主、或是繼承者,如果不願償還借款的話,銀行可將房子交付法院拍賣,一次取回全部的借款。

    因此「以房養老」的長者(屋主),在借貸合約期間,每月可以從銀行獲得(借到)一筆資金,可以繼續住在房子裡面,或是把房子作為彈性更大的利用。

    例如原本被高樓層公寓困住,上下都很辛苦的長者,可以用這筆錢拿去轉租低樓層公寓、有電梯的華廈、甚至是設備更完善的養生村,空出來的房子還能出租,把租金當生活費。

    最吸引長者的是,不用再跟子女伸手討養老金,還有餘裕給孫子零用金。以往只能眼巴巴的看著老友們分享出國照片,也能開始逛旅展,到世界趴趴走。



    ▍  「以房養老」適合什麼族群呢?

    第一種是沒有子女的老人家。
    沒有子女,就能採取「破產上天堂」的策略,每一分財產都用在自己與老伴身上,包括動產與不動產。

    第二種是有子女的老人家。
    但是子女都已經濟獨立,並且都已有自己的房子,不用指望父母再為他們留房子。

    第三種是有子女,但是擔心日後子女會為房子爭產,乾脆把房子拿去反向抵押,讓子女斷了日後搶繼承權的念頭。


    ◎ 人生計畫:沒事先分配好財產,小心讓親情失和

    由於正向抵押貸款,通常只影響到借貸者的權益;反向抵押貸款,則會影響到借貸者與繼承者的權益,建議兩代都要有一定的認識,以下是關於「以房養老」的思考或是注意重點。

     重點 1  申請年齡與房價走勢都要兼顧

    幾歲開始就能申請「以房養老」呢?目前是 65 歲,但是台灣平均退休年齡不到 60 歲,表示中間會出現空窗期,因此已有銀行準備將申請年齡提早到 60 歲。

    但是目前「以房養老」的貸款期限最長是 30 年,如果剛滿 60 歲就想申請,也只能領到90歲,如果屆時無法再增貸展期的話,90 歲後的養老金就會「斷炊」。那麼晚一點再申請呢?這又要把房價走勢因素考慮進去。

    因為每月可以獲得的貸款金額,取決於房子鑑價的高低,而鑑價的高低,當然會受到市場行情的影響。假設某間房子,今年市價 1,000 萬元,貸款 7 成為 700 萬元;明年市價若跌到 900 萬元,貸款 7 成只剩 630 萬元。

    同樣的借款期數下,700 萬元可以換算領到的每月養老金,肯定比 630 萬元來得多。因此考量申請年齡,最好要同時考量到房市景氣循環因素。

     

    (圖片來源:unsplash)

     重點 2  從核貸成數看地段影響 

    目前「以房養老」的申貸成數約在市價的 5~7 成,為何有的房子可以貸到 7 成,有的卻只有 5 成?主要是看坐落的地段。臺北市可以貸到7成,新竹、苗栗、雲林、南投、嘉義、屏東、花蓮、臺東等地,可能最多就只有 5 成。

    地段因素不只影響房價,當然也影響老後的生活品質。前述月領 3 萬元與 9 萬元的案例,除了是因為前者年齡只有 69 歲、借貸期長,後者已經94歲、借貸期短,更重要的因素是,前者的房子位於台北市南港區,後者位於台北市大安區。

    「天龍國」、「蛋黃區」的地段、地價,當然又比「蛋白區」高,自然會影響到「以房養老」時可以領到的養老金。因此未來若要考慮「以房養老」的話,就要將地段因素考慮進去。

    我之前的文章就曾提到,有兩位長者退休後搬出台北市,一位去買台中透天厝,一位去買苗栗山區農舍,現在兩位都有意申請「以房養老」。台中長者可以貸到 6 成,苗栗長者的山坡農舍,卻踢到鐵板,銀行不是核貸成數很低,就是貸款意願很低。


    ◎ 這樣買房最好:想要在宅養老,要如何提前準備?

    從目前「以房養老」核貸件數有 7 成位於六都來看(臺北、新北、桃園、臺中、臺南、高雄),並不是只有六都的長者對「以房養老」最有興趣,六都之外的長者沒興趣,有可能是銀行對於六都之外的其他城市興趣缺缺,因此買屋位置的考慮,建議要想得更長遠,預為老後做準備。
     

    (Laura Avellaneda-Cruz@flickr, CC BY-SA 2.0)

     重點 3  申貸成數不一定是越高越好

    正向抵押貸款到期後,銀行收回借貸出去的全部本金;反向抵押貸款到期後,銀行把抵押品(房子)拍賣,收回原先借貸出去的全部本金(包括掛帳的利息,詳後解釋)。

    為何銀行不擔心 10、20、30 年後房子跌價,拍賣所得補不上借貸本金?一則是銀行已經預留了一個Buffer(緩衝),也就是銀行最多只借出去市價的 7 成(等於預留 3 成的跌價可能);二則是拉長來看,房價要跌破原先市價的 7 成,機率已經很低(這也意味著,若能用市價 7 折買房,並且長期持有,就不用擔心房市的中短期波動了)。

    因此想要「以房養老」,即使核貸到最高的 7 成,建議不要借到滿,而是像銀行一樣,給自己留個 Buffer,以因應未來可能的延壽風險與跌價風險。

    因為借款期滿、天年未到,如果還想續住、續借,就需要申請增貸與展期。現行規定最多可以增貸到8成(假設當初已借到 7 成,並且市價維持不動,表示最多可再多貸 1 成)。

    但是我們仍然要將「黑天鵝」考慮進去,
    如果屆時房價沒有增值反而貶值的話,銀行重新鑑價的結果,可能就會拒絕增貸的申請。但是當初若只借到 5 成,長期而言,房價腰斬機率很低,就會有增貸的空間。

    【模擬案例】

    譬如老張與老李都是 65 歲,持有的房子條件都相同,目前市價都是 1 千萬元,借款期限 20 年,目前最多可以貸到 7 成、700 萬元。

    .老張借 5 成,用 500 萬元的額度申請以房養老。
    .老李借 7 成,用 700 萬元的額度申請以房養老。

    20 年期滿,兩人仍然未滿天年,都想要繼續增貸,結果碰到最糟的情況,兩人的房子不但沒有增值,反而貶到市價只有 900 萬元,按核貸上限 7 成,最多只能借到 630 萬元。

    .老張因為之前只借了 500 萬元,因此還可以申請 130 萬元的增貸空間(630-500)
    .老李因為之前已經借了 700 萬元,已經超過 630 萬元的上限,就算銀行允許借到 8 成,也只能借到 720 萬元(900萬*80%),老李等於沒有增貸空間,如果繼承者無力還款,老李可能要搬走還屋。



    *本文未完,下週持續刊登續篇-以房養老(下)
     

    (圖片來源:pixabay)



    專欄作家|朱國鳳
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