看屋下定後,反悔要賠違約金嗎?


      

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在過去的經驗中,只要尚未簽署正式的預售屋買賣契約書之前,消費者若下定後反悔,較少聽到要付出手續費等的狀況,通常都能完整取回定金。

文/林帝佑

「喜歡就先下定啊!反正沒有簽約,如果反悔,就退定,沒有損失啦!」小劉跟妻子去預售屋案場看房子,物件各方面的條件都還滿意,但單價和總價有點超出預期,現場的代銷人員便跟夫妻倆說,要他們先下定,如果最後議價不成,再退定就好。於是夫妻倆刷卡、也簽了購屋預約單。
 
幾天後,小劉夫妻再度看屋,但與代銷無法談定價格,兩人決定退定。結果就因小劉是刷卡而被代銷人員要求支付手續費,最終是在小劉極力爭取下,才未被收取手續費並取回10萬元。但到底看屋下定、反悔退定,收取手續費合不合理?有哪些要注意的事情?如果已經簽訂正式的購屋契約,又有哪些違約罰則?

以下,分為預售屋和成屋2種類型剖析。



預售屋》下定後反悔 當心定金全部被沒收

實務上,去看預售屋時,若有購屋意願,代銷會先請消費者付「小定」以及簽署「購屋買賣預約單」,也就是俗稱的「紅單」;進一步考慮後,若消費者決定要買,則代銷通常會與消費者談定,直接至現場簽署「預售屋買賣契約書」,簽約時,一併付清剩餘的定金(定金扣除小定後的金額)、以及簽約應付的簽約金。

在過去的經驗中,只要尚未簽署正式的預售屋買賣契約書之前,消費者若下定後反悔,較少聽到要付出手續費等的狀況,通常都能完整取回定金。但台北市消保官解釋,「購屋買賣預約單」不像「預售屋買賣契約書」有訂定「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,所以,預約單上的條文或文字,目前尚無應記載及不得記載事項加以規範。

回歸簽立預約單時所收取「小定」的本質,不論業者採用「預收款」、「定金」、「預約金」還是什麼名詞稱呼,「小定」都偏向於定金的概念。而針對定金的規範,《民法》第249條指出,「可歸責於付定金當事人之事由,致不能履行時,定金不得請求返還」。

此外,在該條文中也規定「契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金」。也就是說,假設消費者下定購屋,並支付定金10萬元,若反悔,業者可沒收其全部定金;但假如消費者下定後,代銷因種種緣故而不能將消費者欲購買的戶別售予該消費者,則代銷必須加倍返還定金,消費者可以拿回20萬元。

且即便預約單上未註明上述相關文字,亦適用《民法》規範。因此,消保官提醒,當消費者有購屋意願而簽下預約單、付出定金時,最好先問清楚,如退定會不會有費用?費用怎麼計算?總共收取多少?並將這些內容寫在預約單上,雙方簽名確認,以求自保。

永慶房產集團契約部資深經理陳俊宏補充,購屋者也可爭取變成「有附條件的定金」,譬如「議價至買方同意時,才轉為定金」,把要再確認的事項載明於預約單,且寫明「若這些事項皆符合,定金才成立」,否則此筆款項非定金。

假設狀況是已經簽署了預售屋買賣契約書,而後反悔呢?消保官表示,簽約之後定金會轉為價金的一部分,依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24點規定,買方若違約,賣方可沒收最高為房地總價款的15%,實務上百分比由雙方議定,但假如計算出來得沒收金額超出已繳價款,則以已繳價款為限。



 


成屋》簽要約書後不買 恐要賠償買方出價的3%

買中古屋,一樣可分為簽約前、簽約後2個階段來看。在正式簽定「成屋買賣契約書」之前,購屋者通常會經過「下斡旋」或「簽要約書」的階段。

下斡旋時,買方需要拿出一筆斡旋金,而選擇用要約書的方式議價,則無須拿出資金。陳俊宏表示,不論下斡旋還是簽要約書,只要屋主尚未同意,買方都可以無條件直接解除。

但假使賣方已經點頭同意出售,買方卻反悔,此時,賣方可沒收全數斡旋金,或是要求買方依要約書上的約定賠償違約金,常見違約金的計算方式為買方出價的3%。

所以,買方若下斡旋或簽要約書之後反悔,應立即通知賣方或房仲,因為斡旋或要約失效的時間是以買方告知的時間為準,最簡單的方式,可以用文字簡訊或E-mail告知,「寫明哪一個標的、合約書編號、什麼時間通知,明確的訴求終止要約或斡旋等,以便留下證據。」陳俊宏說。

房仲若提出賣方已同意,買方不能反悔時,則買方可要求房仲提出賣方同意的證明。付斡旋金的話,房仲應提供賣方同意後簽收的「定金收據」;若為要約書,則賣方應在要約書上簽章,表示同意。若賣方確實已在買方提出反悔前同意出售,買方便需負起相對應的賠償責任。

假設雙方議價完成,也簽定了成屋買賣契約書,嗣後買方反悔,便有違約金的問題產生。此時,買方應依買賣契約約定賠償,實務上,有任一方不履行契約或反悔,另一方可依
契約約定完成催告,若仍不履行時,則可解除契約,並依契約請求賠償。


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