【銀髮新趨勢】以房養老是什麼？看看美國、英國、德國怎麼做

整理撰文／湯蕙華


「養兒防老」已不再是現代人的第一選擇，越來越多人選擇「以房養老」。

近年，政府祭出「以房養老」政策，立意雖然良好，但仍有許多銀髮族持觀望態度。其實在歐美國家「以房養老」已行之多年，我們不妨借鑒國外經驗，來思考自己是否也要開始「以房養老」。
 

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▍  什麼是以房養老呢？
 

以房養老又稱「反向房屋貸款」，與一般房屋貸款相反，一般房貸需按月每月支付利息，而以房養老，則是老人將自己的房屋給銀行或保險機構後，相關單位再定期發放養老金，借貸人不須支付利息；待老人身故後，房屋則由貸款機構收回處置。

以房養老在國外已有悠久歷史，起源國是荷蘭，最初該國發展模式是年輕人購買老人的住房，允許他們有生之年免費租住房子，直到老人過世才將房子收回。
 

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▍  在美國－人性化考量以房養老
 

在美國「以房養老」則發展得較為成熟，主要由政府主導，該體系有3種反向抵押貸款模式，其中最普遍的是由美國聯邦住房管理局提供的反向抵押貸款，約佔全部反向抵押貸款的九成。

申請條件門檻不高，年滿62歲的單身或老人夫婦，擁有一套自住房，條件是房屋貸款已還清，或是所欠貸款不多的自住房。

在辦理貸款前，借貸老人必須接受相關知識培訓，若老人出現違規狀況，由美國聯邦住房管理局所屬的共同抵押基金負責賠付。

放款方式也很靈活，可選擇一次性支付或固定期限、按月給付。在老人身故後，房屋可交由金融機構處理，也可由繼承人（如子女）在還清貸款本金和利息後，將房屋贖回，金融機構最多可給房屋繼承人一年的時間，來決定如何處理該房屋。
 

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▍  在英國－靈活方案來養老
 

英國在反向抵押貸款也很普及，與美國不同的是，英國主要是借助保險公司等商業力量。

英國以房養老主要有二種方式，一種是把房產抵押給保險公司等機構，每月取得貸款，老人繼續住原屋或搬進養老院，即老人將房子抵押給保險公司所獲得的貸款須充當保費用來購買年金，住房反向抵押貸款在英國又被稱作「逆向年金」。

另一種方式則是出售大房，自己換到較小的房屋居住，利用差額作為養老用途。此外，還有老人會搬到生活物價水準較英國低的國家居住養老。

若是老年人不願賣房也不願抵押房產時，則可以選擇出租房間給房客，英國政府推出鼓勵老人租房收益的計劃，凡參加計劃的老人，租房收益可免除部分或全部的稅金。
 

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▍  在德國－錢進養老院也快活

德國的老齡化高居歐洲第一，在德國養老的形式有許多，以在家中靠社會養老金的居多，有的德國老人會將房子租給年輕人，或是出租部分空間，請年輕人幫忙做家務來減低房租，同時也能減少空巢期的寂寞。

有些德國人跟銀行申請反向抵押貸款，將房子抵押給銀行，用這筆錢過較優質的生活，例如出國度假或是離開現有住宅到外地養老，也可以拿這筆貸款到涵蓋護理、文化娛樂設備的高級養老院居住。
 

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▍  在新加坡－養老有多重選擇

新加坡主要有三種方式，第一種允許符合條件擁有組屋者，可出租全部或出租其中房間換取養老收入。

第二種就是反向抵押貸款，60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構，由公益性機構一次性或分期支付養老金，待其死亡後由機構處分房屋產權，進行抵押變現結算利息，剩餘的錢交給繼承人。

第三種則針對低收入老人提供樂齡公寓，這類公寓通常面積在40平方米左右，價格低廉，一般只需五、六萬新幣即可購買，此類公寓使用權一般為30年，可延長使用期但不能轉讓和繼承。

這類樂齡公寓申請較受歡迎，因為可在熟悉的環境找到這類小型公寓，老人不用重新適應環境。
 

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綜觀歐美國家辦理以房養老的政策之所以成功，多半有成熟的配套福利措施與良好的公共財政支持。

此外，推動的成敗也與當地國情及政策相關，例如加拿大以房養老得以順利推展，是由於遺產稅或個人資産增值稅制度，假如房屋等財産由子女繼承，往往需要繳納高額的稅金，使得部分民眾願意以房養老。

目前在華人社會「以房養老」之所以難以推動，主要原因是在傳統的價值觀下，有著應將不動產傳承的觀念，父母省吃儉用了大半輩子，就是想在身後留房產給子女繼承。

臺灣目前已面臨高齡化與少子化時代，以房養老只是其中一個養老方式，如何讓老有所養，住得安心又住得有生活品質，如何配合多元社會福利與補貼政策，更是我們急需思考的問題。

參考資料：
環球網
新京報
新華網
應屆畢業生網站
南方日報

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