升息環境如何節省房貸支出？

文／吳易燁

近期因央行宣布升息，使得民眾購屋信心與預算受到影響，也讓房貸族壓力倍增，如何有效節省房貸支出，房貸族應趁此機會好好算一算。

首先，檢視自己的房貸合約利率，假設早年申貸的利率高於目前市場的房貸利率（1.34%～1.6%），可跟原貸款銀行商談，若往來紀錄良好將有利於爭取降息；若原貸款銀行下降空間不大，再評估是否轉貸到其他銀行。

在考慮轉貸時，應留心以下3個時間點：1.房屋鑑價金額上漲時，通常貸款擔保品的價值跟著上升，銀行可能會願意以更優惠條件放貸；2.央行降息時，各銀行的「指標利率」會跟著調降，指數型房貸的利率跟著下降，就可考慮轉貸；3.房貸合約有議定清償時間，若未滿3年會收取違約金，當超過限制清償時間、沒有違約金時再考慮轉貸。

至於轉貸的評估，則有以下4個重點：


1.還款能力：

由於這是銀行評估承貸及貸款成數的重要因素，因此房貸族應先自我分析一下，近半年房貸還款是否正常？有無遲繳或信用卡循環紀錄？


2.房屋擔保品條件：

可先搜尋近年周圍新成交的物件是否增值，附近生活機能是否方便，銀行會評估物件轉手條件，再決定貸款成數。通常在非學區、交通不便，或是位在工業區的套房物件，銀行審核相對嚴格，不論是申請貸款或轉貸，不見得有更好條件。

3.計算轉貸成本：

轉貸相關費用包含政府規費、代書設定費，塗銷費用、房屋鑑價費用與開辦費用等，建議想轉貸前先利用各大銀行提供的轉貸試算機仔細算清楚。


4.利差與轉貸額度的金額：

若新銀行利息降低0.25個百分點，每貸款100萬元，1年可省下2,500元；貸款總金額1,000萬元，每年則省下2萬5,000元利息，如果房貸轉貸總成本為1萬5,000元，等於第1年省下的利息就大於轉貸成本，此時便可考慮選擇申請轉貸。

到底轉貸有沒有好處？舉個例子來看，若房地產之前銀行鑑價800萬元、貸款8成為640萬元；而新的銀行鑑價為1,000萬元，一樣貸8成則是800萬元，等於多出160萬元的資金可運用。可以選擇高殖利率個股、ETF基金等理財工具來增加資產，但在投資前要先確認個人資產配置情況及可承擔風險；如果不想冒投資風險，則可考慮提前償還部分房貸本金，或改為雙週還本利的方式，以降低每月房貸支出，省下部分利息。（本文作者為國際認證理財規劃顧問（CFP®）) 


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