【朱國鳳專欄】怎麼買房?人生不能只剩一輛車,想要在宅養老,要如何提前準備?(上)


      

前資深媒體人 朱國鳳        

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在宅養老需要「提前」思考的幾個重點,這可比選購老人住宅裡的設備,來得更重要,否則就算擁有一間房,也不表示能夠順利的在宅養老。

臺鐵爆炸案驚動全台,炸彈客很快就曝光了,這時大家才知道,嫌犯已年過半百,全部財產只剩一台車與一隻狗,情況令人唏噓。
 

(圖片來源:pixabay)

 
我在《長照2.0,可以長照我們的老後嗎?》一文曾經建議,不管政府的長照政策有多少「牛肉」,我們自己還是要做好3個準備,第一個就是:「一定要有一間自宅」。
 

我知道目前房價仍然居高不下,要買一間房,真的很難。但我還是要強調:沒有一間自宅,如何指望在宅老化、在地養老?
 
一生租屋,當然也可以是一種人生選項。

不過請想一想,如果年輕時儲的糧不多,中晚年失去工作能力,沒有房子可以繼承,與親族網絡也斷了聯繫,當付不出租金時,棲身處可能就只剩山路旁的一台廂型車了。
 
在媒體圈任職時,我曾跑過房地產線與證券線,房市與股市都有高低循環,有漲就會有跌,一生中、絕對會碰到好幾次的景氣谷底。




趁著房價回軟,購置一間地段不要太差的自宅,中老年後,還可以拿自宅去反向貸款,可以在宅終老,又能貼補長期照護的開銷。
 
而且蔡政府的長照藍圖,資源偏重在「普及的社區化服務」,譬如「社區健康照護團隊」、「社區型多機能整合服務中心」,如果沒有一間自宅,老後被送到偏遠的照護機構,就無法在地老化,享受原本居住社區附近的照護資源。
 
另外,
長照藍圖中的「支持家庭照顧者、到宅服務、居家護理、日間照顧、短期臨託、餐食服務、交通接送」等服務,也都是在宅養老才能享受得到。
 
因此我甘冒無殼蝸牛們的反彈,仍然衷心建議,老前真的要擁有一間房。

 
 (圖片來源:goodstockphoto)
 
擁有一間房,是朝向「在宅養老」目標的第一步,也是最重要的一步。
 
接下來,仍有許多準備動作,值得提前思考。
 
在宅養老需要「提前」思考的幾個重點,這可比選購老人住宅裡的設備,來得更重要,否則就算擁有一間房,也不表示能夠順利的在宅養老。
 


重點1:買最後一間房,要特別考慮地點
 
「蝦米,連第一間房都還沒有,就跳到最後一間房?」我可以預見有些讀者哇哇叫,但事實是,人生真的不太可能一間房子住到老。
 
有相當比例的家庭甚至是「三宅一生」,婚後先買一間小房子,滿巢期換一間大房子,空巢期時再換成一間小房子,或是換到房價較低的外縣市。
 
我有一位長輩原本住台北市,很多年前退休,立刻賣掉台北的電梯華廈,島內移民到氣候更宜人的台中,用台北的賣屋款,換購台中的透天厝。
 
因為台中房價比台北便宜一大截,長輩說,手邊多了一筆現金,透天厝的一樓還能出租做店面,二、三樓自住。於是他靠著這最後一間房,可以滿足自住,又能變出租金當養老金。
 
另一位長輩,差不多同時退休,他選擇賣掉新北市房子,換到苗栗山上當「陶淵明」,十幾年的田園人生過去,身體機能每下愈況,他常感慨,「老車不時要進廠維修」。這時才體會到,最後一間房,不能離醫院與市區太遠。
 
他想要再搬回市區養老,卻已經負擔不起大漲的房價,想要改買為租,又面臨房東婉拒租給老人的現實。


這就是我為何要提醒,中年後的換屋應該想得更遠一點,像是地點與屋型等等條件,是否利於老後。
 
而且,老後若想用「反向貸款」,住在自宅、同時又用房子借出養老金的話,苗栗山區的農舍,與台中市內的透天厝,哪一個才能順利申請到「反向貸款」呢?這些都需要早點想,否則就算擁有一間房,也不表示能夠如意地在宅養老。


(圖片來源:pixabay)


 
重點2:買最後一間房,要特別考慮出入
 
多年前有一位老教授投書報社,記得大意是抱怨政府縱容房價大漲,讓很多住在公寓4、5樓的長者,無力換屋到1樓、或電梯華廈,看到這則投書,我很感慨。
 
很多年前,我曾採訪過這位教授,採訪時他還只是中高齡,他就住在一間公寓的頂樓,當年我還稱讚他住的頂樓視野真好,可以遠眺基隆河與松山機場。十幾年過去,教授老了,原本視野無限好的頂樓公寓,反而困住了他。
 
可以想見,每一趟的上下樓,對他都是挑戰。當我看到這則投書的感想是,老教授與眾多住在公寓4、5樓的長者,他們的困境,其實不能完全歸咎高房價,而是在中年時,沒預想到老後出入上下的艱難。
 
說話幽默風趣的戴德梁行總經理顏炳立,曾經形容買公寓頂樓可以練腿力。的確,年輕荷包少、腿力好的時候,可以選擇住公寓頂樓,但是也要預想到腿力不好時的對策。
 
對策就是要在衰老之前,提早換屋到有電梯的華廈、一樓,或是有空間可以加設電梯的公寓。
 
譬如臺北市都市更新處在去年公告施行-「臺北市協助老舊建築物更新增設電梯補助作業規範」。
 
未來6樓以下的公寓,只要該棟建築所有權人100%同意後,就能增設電梯,並且領取電梯建築許可,還能申請部分工程費的補助。
 
但是請注意,申請補助需要該棟建築所有權人100% 的同意,通常1、2樓住戶對電梯沒有需求,多半不願出錢。
 
最重要的是,公寓的基地要有足夠的空間增設電梯、領到電梯建築許可,才能期待「外掛」電梯。
 

(圖片來源:pixabay)

 
我知道,還有一種選項是,等待都更。
 
即使住公寓頂樓,只要都更成為華廈,老後出入問題不就迎刃而解?先不要談文林苑都更案、與三重民宅被強拆案,如果法律現狀未改變,少數「釘子戶」仍然有權擋路的話,都更是一條漫漫長路。
 
我母親就是一位「釘子戶」,因為都更,都快要與幾十年的老鄰居翻臉了。住在4、5樓的住戶,都同意要都更;住1、2樓的住戶,卻是意興闌珊,其中包括我的老母親。原本經常往來的老鄰居,因為立場不同,現在已經成為陌路,建商當然更不容易整合成功。
 
對銀髮產品有關注的網友可能會說,現在不是有一種「爬樓機」嗎?何必擔心上下樓梯問題。
 
沒錯,我有實地看過爬樓機的操作,爬樓機有兩種款式:1.只載人、2.可載輪椅及人,市價約15~30萬元。這個選項好像比換屋到電梯華廈、一樓、加設電梯,都來得簡單且便宜。
 
但要提醒的是,爬樓機必須要有「一雙手」,也就是行動不便的人士,雖然可以坐著爬樓機上下公寓樓梯,但是他的背後,必須要有一雙手幫他去扶著這台爬樓機。
 
換句話說,如果老後沒有那「一雙手」,隨時陪在身邊,就算買了爬樓機,也還是會被困在家裡。
 
我們的規畫應該要(是),即使老後沒有那一雙手,仍然能夠坐上輪椅,自由自在地出入、去公園曬太陽,到圖書館翻翻書報,都不成問題。
 
因此現在就要提醒,早一點設想,換到方便出入的房子,才不會面臨「下樓痛苦、上樓艱辛」的困境。

 
*下篇在這裡,我們將繼續探討,老人住宅裡的裝修,應該要注意的重要事項。






繼續閱讀:
 
  1. 【銀髮新趨勢】以房養老是什麼?看看美國、英國、德國怎麼做
     
  2. 老了住哪裡好?60歲前決定最好


專欄作家|朱國鳳
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