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【朱國鳳專欄】老人家如果窮得只剩下房子？現在開始計畫，讓長輩有錢拿、有房子住-以房養老（下）
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2016/11/03
作者 前資深媒體人 朱國鳳 -
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承（上）篇，本篇開始的評估重點需舉例說明，以下先試算某一行庫方案。
【模擬案例】
．老張有一屋申請以房養老，假設市值約 2,057 萬元，可以借貸 7 成約 1,440 萬元，借貸期間 30 年 360 期，每期借貸額度為 4 萬元（1,440/360），但是每月實領金額需先扣掉利息。
．由於是機動計息，30 年借貸期間利率有高有低，假設平均為3%。每月借款利息會隨借貸本金逐月增加而升高，譬如第 1 期實領 4 萬元，到 102 期時實領已經不到 3 萬元了（29,900），為避免老人家實領越來越少，該行庫採取當利息超過該期本金1/3 時，超過利息開始掛帳，也就是先不扣息。
．本案例的老張在第 131 期時，利息開始掛帳，從本期開始到貸款期間結束，都是實領 2 萬 7 千元。
在此之前已繳息總額為 382 萬 3,600 元，掛帳利息總額為 263 萬 3,500 元，全部利息總額為 645 萬 7,100 元。
(圖片來源：photo AC)
重點 4 談判利率加碼幅度
正向抵押貸款，想要精省利息總額，必須四管齊下：本金、利率、期數、還款方式，才能把省息效果發揮到最極致，反向抵押貸款道理其實也相通。
不過，目前開辦「以房養老」的行庫，還款方式都一樣，至於借貸本金多寡與期數長短，則與老人家預估天年、和期待領到的「養老金」有關，個人狀況不同，老人家最需了解的應是利率。
近期「以房養老」利率約在 1.93~2.8%，高低差距達一個百分點，從模擬案例可知，利息會直接影響實際可以領到的養老金。如果未來轉成升息循環，利息吃掉預期養老金的比例會更高，因此「以房養老」的承貸戶更需要對於利率「錙銖必較」。
目前房貸計息大多是採取「階梯式的指數型房貸」，也就是第一段、第二段利率是固定利率，第三段開始則是機動利率。第一段與第二段是優惠期，優惠期的利率當然很低，因此關鍵應是看優惠期結束後的利率怎麼訂。
一般房貸的利率結構=指標利率＋加碼幅度，大多數銀行的指標利率差距很少，因為都是按市場利率水準而定，決定不同房貸戶利率的關鍵在於「加碼幅度」。
目前有七家行庫開辦，如果能優先洽詢過去往來最多、或是貢獻最多的行庫，而且房子坐落地段條件也不錯的話，可能爭取適用較低的加碼幅度。
(圖片來源：pixabay)
重點 5 評估利息掛帳方式
借款付息，是天經地義，問題是隨著期數增加、借貸本金累增，每月需要支付的利息也會越來越高，相對的，扣息後領到的每月「養老金」也會越來越少，於是銀行普遍採取「掛帳」的彈性做法。
有的行庫是當每月利息超過本金 1/3 時掛帳；有的是借款成數不超過五成者，在貸款期間的利息都可掛帳；有的是當利率超過 2.5% 時，超額部分先掛帳。
不管哪一種模式，申貸者不要只看期初每月可以借到多少錢，而是要看利息開始掛帳後，每月可以實際入袋的金額。
譬如案例中的老張，試算期初可以月領 4 萬元，但是到了第 10 年後，每月固定只剩 2 萬 7 千元，一直領到第30年結束，因此老張要評估的是，掛帳後實領的 2 萬 7 千元，能否支應退休生活。
目前有的行庫採取不動用、不計息，且每月未用動到的額度，可累積至下一個月。譬如每月核貸額度為 4 萬元，5 月份只動用 3 萬元，5 月份就只會產生 3 萬元本金所產生的利息，剩下未用到的 1 萬元本金，可以留到 6 月份時動用，這種計息方式，對借貸者來說較為彈性。
重點 6 評估利息總額的代價
以老張為例，市值 2 千萬元的房子，借貸 7 成約 1,440 萬元，但是 30 年間實際落袋的「養老金」總額並非 1,440 萬元，因為掛帳前每月先扣掉的利息總額有 382 萬 3,600 元，30 年間，老張真正落袋的「養老金」是 1,057 萬 6,400 元（1,440 萬－382 萬 3,600）。
30 年後，假設老張天年已到，子女想要「贖回」這間房子的話，子女需要清償老張借去的 1,440 萬本金，再加上掛帳尚未支付的利息總額 263 萬 3,500 元，換句話說，這間房子的全部利息總額為 645 萬 7,100元（382 萬 3,600＋263 萬 3,500）。
當初借貸本金 1,440 萬元，利息總額 645 萬元，利息總負擔佔去借貸本金近 45%，這是「以房養老」申貸戶需支付的全部代價，也是銀行業者會積極參與這項業務的主因。
(圖片來源：pixabay)
重點 7 評估子女繼承的影響程度
媒體採訪某位以房養老案例的女兒，女兒表示，「他們都沒有太大異議，因為父親堅持，而且他們都已成家」。
從這段短短的談話可以窺知，子女同意是因為「父親堅持」，而且不是「完全沒有異議」，而是「沒有太大異議」，透露出子女面對以房養老的心態。
在家庭資產負債表中有一個項目叫作「未來資產」，就是未來期待可以繼承到的資產，譬如父母的房子，就會被子女視為「未來資產」。結果「以房養老」一出籠，繼承期待就可能落空，這是我為何會在前篇認為，「以房養老」可能也會在第二代捲起千堆雪的原因之一。
「以房養老」雖然不影響繼承，但是從老張案例可知，借貸期間越長、借貸本金越多、借貸利率越高，老張天年之後，除非當時房價增值幅度遠大於借貸本利和，否則小張繼承到的房產淨值已經所剩無幾，甚至可能是「負資產」。
若要調查子女對於「以房養老」的態度，可能會有相當比例是「不太樂意」。但是子女若無力擔負孝養金，當然也不應過度期待所謂的「未來資產」，「以房養老」至少提供父母養老的 plan B。
(圖片來源：pixabay)
重點 8 銀行對於撥款的保證
既然「以房養老」的每月撥款是作為養老金，是否能每月正常撥款，就是合約的關注重點。譬如房子未來若面臨：重建、都更、滅失、被設二胎，或是失智、監護宣告，都不能影響正常撥款。
還有目前民法規定的抵押權設定期限上限為 30 年，當 30 年屆滿後天年未到，銀行是否能另行約定變更延長？還有需要延長期限、或是需要增貸時，借款人如果已經失去行為能力，銀行會如何處理？都有必要在訂約時詢問清楚。
重點 9 銀行減少承做的可能
老張案例中，借 1,440 萬元，銀行賺去利息總額 645 萬元，乍看銀行真是一本萬利，其實銀行也承受相當的風險。譬如正向抵押貸款的借貸本金是先大後小，反向抵押貸款的借款本金是先小後大，借出去的本金會隨著時間增加而不斷疊高，承作件數越多，銀行的流動性壓力也越高。
還有正向抵押貸款，借款人清償完房貸後多半續住、或轉售；反向抵押貸款到期後，子女若不繼承還款，抵押的房子勢必進入法拍市場，如果同時湧入的房子量體夠大，對房價將有不利影響。
更重要的是，長期房貸可能產生的利率風險、房價波動風險、延壽風險，如果沒有保險機制讓業者轉移風險，又碰到房市長空的話，銀行也可能會縮減「以房養老」的業務。
任何一項金融商品，都沒有絕對的利弊好壞，而是看是否適合個人需求。
尤其這項業務牽涉兩代權益，最重要的是，在上一代養老需求，以及下一代繼承需求間找到平衡點。
(圖片來源：pixabay)
專欄作家｜朱國鳳
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「以房養老」雖然不影響繼承，但是從老張案例可知，借貸期間越長、借貸本金越多、借貸利率越高，老張天年之後，除非當時房價增值幅度遠大於借貸本利和，否則小張繼承到的房產淨值已經所剩無幾，甚至可能是「負資產」。 -
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- 理財記者 前資深媒體人 朱國鳳
- 從台灣第一本理財雜誌開始，完整參與理財雜誌的更迭變化。曾主跑過房地產、證券、基金、銀行、保險等財金路線，擁有產官學界豐富的採訪與撰述經驗。 有感於網路興起，碎片般的知識更容易產出與取得，自我期許在眾聲喧嘩的年代，提供整合性、系統性的建議。
朱國鳳專欄： http://www.ilong-termcare.com/Expert/Detail/8
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