【朱國鳳專欄】老人家如果窮得只剩下房子？現在開始計畫，讓長輩有錢拿、有房子住-以房養老（上）

前資深媒體人朱國鳳　　　　　　　　

135453 人瀏覽

「以房養老」的正式名稱叫做「逆向抵押貸款」；傳統房貸，則是屬於「正向抵押貸款」。正向抵押貸款，是銀行先撥一大筆款給房子的賣方後，買方、也就是借貸者，開始分期攤還房貸給銀行，直到貸款全部清償完畢。

「69歲老翁靠『以房養老』，可月領3萬元到95歲」、「94歲阿公，靠『以房養老』月領9萬元」，越來越多採取「以房養老」的案例出現，而且立刻成為老人家們的熱門話題。

(圖片來源：photo AC)

「以房養老」在國外已行之有年，在台灣的「首發彈」是台北市政府推動的公益型以房養老，由於限制條件太多，詢問者眾、申請者少。但是當去年年底（2015年11月）開始有第一家銀行業者推出該項業務時，我就已預見應會「捲起千堆雪」。

◎ 國際趨勢：看看美國、英國、德國如何以房養老

不只是在苦於爛頭寸的銀行業者心中，在有房的長者心中，更包括期待繼承的子女心中，都會捲起千堆雪。

果然不到一年時間，已經有七家行庫開辦這項新業務，包括有合庫、華南、土銀、台銀、一銀、台企銀、中信銀，申請件數成的長率也相當明顯。

為何會捲起千堆雪？因為臺灣65歲以上人口占比，最近數字是近13%（截至2016年9月），眼看就要邁向代表高齡社會的14%，預計在2025年甚至將超過20%。

5人中就有一個老人，代表臺灣正式進入「超高齡社會」，養老將成為艱難的挑戰，因此訴求老人的金融商品，將有相當可觀的需求。

▍ 「以房養老」正流行，但你了解嗎？

但光是老人多，還無法捲起千堆雪，必須是要擁有房子的老人夠多，否則只能看著「以房養老」的業務乾瞪眼。剛好臺灣的房屋自有率高達8成以上，有房子、缺銀子的老人，肯定不在少數。

這種可以把「不動產」變成「動產」，把房子變出養老金的新種業務，更重要的是，房子還可以繼續住，當然會引起老人家們的興趣。

臺灣很多老人一生的積蓄，大部分被綁在房子上，「窮得只剩下一間房子」，是很多老人的寫照。

但是這種現象將要被扭轉，在「以房養老」的幫助下，「老蝸牛」也有春天，消費力勝過年輕人的趨勢，不是不可能。

(圖片來源：401(K) 2012@flickr, CC BY-SA 2.0)

「以房養老」的正式名稱叫做「逆向抵押貸款」；傳統房貸，則是屬於「正向抵押貸款」。

正向抵押貸款，是銀行先撥一大筆款給房子的賣方後，買方、也就是借貸者，開始分期攤還房貸給銀行，直到貸款全部清償完畢。

「逆向抵押貸款」則是銀行每月借一筆錢給屋主，合約到期後，屋主、或是繼承者，如果不願償還借款的話，銀行可將房子交付法院拍賣，一次取回全部的借款。

因此「以房養老」的長者（屋主），在借貸合約期間，每月可以從銀行獲得（借到）一筆資金，可以繼續住在房子裡面，或是把房子作為彈性更大的利用。

例如原本被高樓層公寓困住，上下都很辛苦的長者，可以用這筆錢拿去轉租低樓層公寓、有電梯的華廈、甚至是設備更完善的養生村，空出來的房子還能出租，把租金當生活費。

最吸引長者的是，不用再跟子女伸手討養老金，還有餘裕給孫子零用金。以往只能眼巴巴的看著老友們分享出國照片，也能開始逛旅展，到世界趴趴走。

▍ 「以房養老」適合什麼族群呢？

第一種是沒有子女的老人家。
沒有子女，就能採取「破產上天堂」的策略，每一分財產都用在自己與老伴身上，包括動產與不動產。

第二種是有子女的老人家。
但是子女都已經濟獨立，並且都已有自己的房子，不用指望父母再為他們留房子。

第三種是有子女，但是擔心日後子女會為房子爭產，乾脆把房子拿去反向抵押，讓子女斷了日後搶繼承權的念頭。

◎ 人生計畫：沒事先分配好財產，小心讓親情失和

由於正向抵押貸款，通常只影響到借貸者的權益；反向抵押貸款，則會影響到借貸者與繼承者的權益，建議兩代都要有一定的認識，以下是關於「以房養老」的思考或是注意重點。

重點 1 　申請年齡與房價走勢都要兼顧

幾歲開始就能申請「以房養老」呢？目前是 65 歲，但是台灣平均退休年齡不到 60 歲，表示中間會出現空窗期，因此已有銀行準備將申請年齡提早到 60 歲。

但是目前「以房養老」的貸款期限最長是 30 年，如果剛滿 60 歲就想申請，也只能領到90歲，如果屆時無法再增貸展期的話，90 歲後的養老金就會「斷炊」。那麼晚一點再申請呢？這又要把房價走勢因素考慮進去。

因為每月可以獲得的貸款金額，取決於房子鑑價的高低，而鑑價的高低，當然會受到市場行情的影響。假設某間房子，今年市價 1,000 萬元，貸款 7 成為 700 萬元；明年市價若跌到 900 萬元，貸款 7 成只剩 630 萬元。

同樣的借款期數下，700 萬元可以換算領到的每月養老金，肯定比 630 萬元來得多。因此考量申請年齡，最好要同時考量到房市景氣循環因素。

(圖片來源：unsplash)

重點 2 　從核貸成數看地段影響

目前「以房養老」的申貸成數約在市價的 5~7 成，為何有的房子可以貸到 7 成，有的卻只有 5 成？主要是看坐落的地段。臺北市可以貸到7成，新竹、苗栗、雲林、南投、嘉義、屏東、花蓮、臺東等地，可能最多就只有 5 成。

地段因素不只影響房價，當然也影響老後的生活品質。前述月領 3 萬元與 9 萬元的案例，除了是因為前者年齡只有 69 歲、借貸期長，後者已經94歲、借貸期短，更重要的因素是，前者的房子位於台北市南港區，後者位於台北市大安區。

「天龍國」、「蛋黃區」的地段、地價，當然又比「蛋白區」高，自然會影響到「以房養老」時可以領到的養老金。因此未來若要考慮「以房養老」的話，就要將地段因素考慮進去。

我之前的文章就曾提到，有兩位長者退休後搬出台北市，一位去買台中透天厝，一位去買苗栗山區農舍，現在兩位都有意申請「以房養老」。台中長者可以貸到 6 成，苗栗長者的山坡農舍，卻踢到鐵板，銀行不是核貸成數很低，就是貸款意願很低。

◎ 這樣買房最好：想要在宅養老，要如何提前準備？

從目前「以房養老」核貸件數有 7 成位於六都來看（臺北、新北、桃園、臺中、臺南、高雄），並不是只有六都的長者對「以房養老」最有興趣，六都之外的長者沒興趣，有可能是銀行對於六都之外的其他城市興趣缺缺，因此買屋位置的考慮，建議要想得更長遠，預為老後做準備。

(Laura Avellaneda-Cruz@flickr, CC BY-SA 2.0)

重點 3 　申貸成數不一定是越高越好

正向抵押貸款到期後，銀行收回借貸出去的全部本金；反向抵押貸款到期後，銀行把抵押品（房子）拍賣，收回原先借貸出去的全部本金（包括掛帳的利息，詳後解釋）。

為何銀行不擔心 10、20、30 年後房子跌價，拍賣所得補不上借貸本金？一則是銀行已經預留了一個Buffer（緩衝），也就是銀行最多只借出去市價的 7 成（等於預留 3 成的跌價可能）；二則是拉長來看，房價要跌破原先市價的 7 成，機率已經很低（這也意味著，若能用市價 7 折買房，並且長期持有，就不用擔心房市的中短期波動了）。

因此想要「以房養老」，即使核貸到最高的 7 成，建議不要借到滿，而是像銀行一樣，給自己留個 Buffer，以因應未來可能的延壽風險與跌價風險。

因為借款期滿、天年未到，如果還想續住、續借，就需要申請增貸與展期。現行規定最多可以增貸到8成（假設當初已借到 7 成，並且市價維持不動，表示最多可再多貸 1 成）。

但是我們仍然要將「黑天鵝」考慮進去，如果屆時房價沒有增值反而貶值的話，銀行重新鑑價的結果，可能就會拒絕增貸的申請。但是當初若只借到 5 成，長期而言，房價腰斬機率很低，就會有增貸的空間。

【模擬案例】

譬如老張與老李都是 65 歲，持有的房子條件都相同，目前市價都是 1 千萬元，借款期限 20 年，目前最多可以貸到 7 成、700 萬元。

．老張借 5 成，用 500 萬元的額度申請以房養老。
．老李借 7 成，用 700 萬元的額度申請以房養老。

20 年期滿，兩人仍然未滿天年，都想要繼續增貸，結果碰到最糟的情況，兩人的房子不但沒有增值，反而貶到市價只有 900 萬元，按核貸上限 7 成，最多只能借到 630 萬元。

．老張因為之前只借了 500 萬元，因此還可以申請 130 萬元的增貸空間（630－500）
．老李因為之前已經借了 700 萬元，已經超過 630 萬元的上限，就算銀行允許借到 8 成，也只能借到 720 萬元（900萬＊80%），老李等於沒有增貸空間，如果繼承者無力還款，老李可能要搬走還屋。

*本文未完，下週持續刊登續篇-以房養老（下）